Crédito Hipotecario
Conoce Términos Financieros
El crédito hipotecario es un préstamo que se usa para comprar o remodelar una casa, adquirir un terreno u obtener liquidez para cubrir alguna otra necesidad financiera. El crédito se debe pagar en un periodo establecido de tiempo a través de pagos mensuales.
Comúnmente el plazo para pagar créditos hipotecarios para comprar o remodelar una casa es de entre 10 y 20 años. El acreditado debe disponer de una parte del valor de la casa para dar como enganche y el banco presta la diferencia para cubrir el monto total de la casa. Adicional al enganche, el acreditado debe contar con el dinero para pagar otros gastos tales como escrituración (gastos notariales), seguros y comisión por apertura del crédito. Algunos bancos también prestan para el pago de los seguros y la comisión por apertura, en cuyo caso estos montos se adicionan al monto del crédito y generan los intereses correspondientes.
Este tipo de crédito está garantizado con la vivienda adquirida, es decir, en caso de que la persona deje de pagar el crédito, el banco puede reclamar la casa y venderla para cubrir parcial o totalmente el monto del crédito.
Podemos clasificar a los créditos hipotecarios de acuerdo a su destino:
.- Crédito Hipotecario Tradicional de Adquisición de Vivienda Nueva o Usada: Se utiliza para la compra de una casa, ya sea nueva o usada.
.- Crédito Hipotecario de Liquidez o Destino Libre: Se utiliza para obtener liquidez para cubrir alguna necesidad diferente a la compra de una vivienda. En este caso, la vivienda del usuario se usa como garantía para respaldar el préstamo.
.- Pago de pasivos o sustitución de hipoteca: Permite cambiar una hipoteca ya contratada de un banco a otro. El nuevo banco te otorga un crédito para liquidar tu deuda con el primer banco. Es conveniente buscar un crédito de este tipo cuando las condiciones (ej. tasa de interés, comisiones y seguros) de los créditos actuales son mejores a las del crédito original. Existen además créditos de pago de pasivos que en adición al pago de la deuda actual, ofrecen un monto adicional ya sea para hacer mejoras a la vivienda (pago de pasivos más mejoras) o para cualquier otro fin (pago de pasivos más liquidez).
.- Crédito Hipotecario de Construcción: El préstamo sirve para construir una vivienda.
.- Crédito Hipotecario para Compra de Terreno: Este préstamo permite comprar el terreno en donde se quiere construir la vivienda. Existen además créditos que se pueden usar tanto para adquirir un terreno como para construir la vivienda, denominados créditos para “adquisición de terreno más construcción”.
.- Crédito Hipotecario para Mejoras: Este préstamo tiene como destino la mejora o remodelación de una vivienda.
La subcuenta de vivienda es una cuenta de ahorro que administra ya sea el INFONAVIT (si estás registrado en el IMSS) o el FOVISSSTE (si estás registrado en el ISSSTE) donde se acumulan las aportaciones que realiza tu patrón para contribuir a un fondo para la adquisición de vivienda. Las aportaciones que realiza el patrón corresponden al 5% de tu sueldo mensual integrado. El dinero en tu subcuenta de vivienda lo puedes usar para:
.- Incrementar el monto de tu enganche al momento de contratar un crédito bancario y así comprar una vivienda de mayor valor;
.- Garantizar un crédito hipotecario otorgado por un banco, a fin de que te otorgue mejores condiciones;
.- Incrementar el monto que recibirán al momento de tu jubilación.
Para conocer el saldo de tu cuenta de INFONAVIT o FOVISSSTE, visita:
.- INFONAVIT
.- FOVISSSTE
Algunos créditos para la adquisición de vivienda se pueden contratar en convenio con los organismos nacionales de vivienda (ONAVIS); esto es el INFONAVIT o el FOVISSSTE, lo cual puede ayudar a incrementar el monto del crédito u obtener mejores condiciones (ej. una tasa de interés más baja) para el crédito. Si cotizas en el IMSS o ISSSTE, te conviene revisar las opciones de créditos en convenio con estos organismos de vivienda. Existen dos tipos de créditos en convenio con ONAVIS:
.- Créditos cofinanciados: Están constituidos por dos créditos distintos, uno otorgado por el INFONAVIT o el FOVISSSTE y otro otorgado independientemente por la entidad financiera. La subcuenta de vivienda se puede usar para incrementar el enganche. Cada crédito se otorga con diferentes condiciones (ej. tasa de interés) y el crédito con la ONAVI se descuenta automáticamente de la nómina.
.- Créditos no cofinanciados: La subcuenta de vivienda sirve para:
1) garantizar el crédito otorgado por la entidad financiera, al tener una garantía adicional a la propia vivienda, las condiciones de otorgamiento (ej. tasa de interés) pueden mejorar, o
2) para incrementar el enganche.
El costo de un crédito hipotecario está determinado por la tasa de interés, el plazo, las comisiones y los seguros. En general, una tasa más baja y un plazo más corto hacen que el costo total del crédito disminuya. Sin embargo, no siempre es posible escoger plazos cortos porque eso implica pagos mensuales más altos; por lo tanto es importante encontrar el plazo adecuado que permita reducir el costo total y tener mensualidades que se puedan pagar con los ingresos percibidos.
Dado que las comisiones y los seguros también afectan el costo del crédito, el Banco de México diseñó un indicador de Costo Anual Total (CAT) que resume en un solo número el costo anual del crédito considerando todos los factores que afectan el costo. En particular, el CAT considera la tasa de interés, el monto del crédito, las comisiones y seguros obligatorios, y el plazo del crédito. Así, para comparar créditos los consumidores sólo deben saber que entre más grande sea el CAT, más caro es el crédito.
La siguiente tabla muestra las comisiones más comunes en créditos hipotecarios:
.- Es importante mencionar que el monto de las comisiones es diferente entre bancos y que no todos los bancos cobran las mismas comisiones. Para comparar el costo de los créditos, utiliza el CAT de publicidad, el cual resume todos los costos del crédito (tasa de interés, comisiones y seguros) en un solo indicador.
La siguiente tabla muestra los seguros más comunes requeridos para la contratación de un crédito hipotecario:
.- Es importante mencionar que aunque la mayoría de los bancos solicitan los mismos seguros, el costo de éstos puede ser diferente entre bancos. Además, recuerda que no estás obligado a contratar los seguros con la misma institución que te otorga el crédito.
Para saber elegir y aprovechar mejor un crédito hipotecario, visita nuestra sección de buenas prácticas.
Considera Buenas Prácticas
El mejor crédito es el que se adapta a tu necesidad (monto y plazo requerido) al menor costo posible. Recuerda que entre más tiempo tardes en pagar más intereses pagarás. Elige un crédito con un pago periódico que alcances a pagar pero que sea del plazo más corto posible.
Este comparador te ayuda a identificar opciones de crédito para que compares y elijas el que más te conviene. Recuerda que para facilitar la comparación del costo de los productos puedes usar el CAT y que, entre más bajo es el CAT, más barato es el crédito.
Un aspecto importante a considerar es el tipo de tasa de interés, la cual impacta directamente en el costo del crédito. Una tasa fija asegura que tus pagos mensuales se mantendrán constantes durante la vigencia del crédito, lo cual representa un menor riesgo pues supone que tu ingreso se mantendrá también constante. Por otro lado, una tasa creciente supone que tu ingreso crecerá en el tiempo y por lo tanto tendrás una mayor capacidad de pago en el futuro. Los créditos de tasa creciente normalmente inician con tasas de interés más bajas que los créditos de tasa fija, lo cual facilita el acceso al crédito en el presente pues los pagos iniciales serán menores. Si contratas un crédito a tasa creciente, debes estar seguro de que tu ingreso también crecerá en el tiempo pues el monto de los pagos se incrementará, de otra manera podrías caer en incumplimiento de pago y perder tu vivienda.
Para tener un estimado del monto del crédito al que puedes acceder, te sugerimos considerar las siguientes preguntas:
.- ¿Cuál es mi capacidad de pago mensual? Tu capacidad de pago en conjunto con el plazo del crédito definen el monto total del crédito al cual podrás acceder. Es recomendable que el ingreso mensual sea cuando menos 3 veces el monto del pago mensual del crédito.
.- ¿En cuánto tiempo deseas pagar el crédito? En la medida en que el plazo sea mayor, el monto de los pagos mensuales disminuirá; sin embargo, el costo total del crédito se incrementa.
.- ¿Cuánto dinero tengo para dar de enganche? Entre mayor enganche se tenga, menor es el monto del crédito requerido y mayores las posibilidades de poder contratar un crédito.
Por un lado, el monto del crédito se limita por la capacidad de pago del usuario, es decir, el pago mensual no puede representar una proporción muy grande del ingreso mensual, normalmente no más de un tercio del ingreso. Así, entre mayor sea el plazo del crédito, menores serán los montos mensuales a pagar, lo cual podría ayudar a tener acceso a créditos de mayor monto. Sin embargo, al contratar créditos de muy largo plazo, el costo del crédito, también se incrementa pues se requiere pagar intereses, comisiones y seguros por un periodo más largo.
Por otro lado, normalmente los bancos establecen límites al monto a prestar en función del valor de la vivienda. Es común que los bancos no presten más del 90% el valor de la vivienda, y en algunas ocasiones, incluso menos. Así, entre mayor enganche tengas, tendrás más posibilidades de encontrar un crédito para la vivienda que buscas. Se recomienda que el enganche sea de al menos el 10% del valor de la vivienda.
Se recomienda tener un enganche de al menos el 10% del valor de la vivienda, esto permitirá tener más opciones de crédito para comparar ya que muchos productos de crédito hipotecario establecen como límite para el monto prestado el 90% del valor del inmueble. Por otro lado, entre mayor sea el enganche, menor será el monto del crédito solicitado y los intereses que pagarás en el largo plazo.
Existen los siguientes gastos iniciales:
.- El enganche: Se recomienda tener al menos el 10% del valor de la vivienda.
.- La escrituración o gastos notariales: Son diversos trámites notariales cuyo costo depende del valor de la vivienda y su ubicación, el costo promedio es de alrededor del 7% del valor del inmueble.
.- La comisión por apertura: El costo depende de cada banco, algunos bancos no la cobran o la cobran de manera diferida durante la vida del crédito. En promedio, el costo es de alrededor del 2% del monto del crédito y algunos bancos la pueden incorporar al monto del crédito para pagarla de forma diferida, aunque con intereses.
.- El seguro de vida y de daños: Los costos dependen de cada banco.
.- Avalúo bancario: El costo depende de cada banco y del valor del inmueble.
.- Gastos de investigación: El costo depende de cada banco.
Algunos bancos reducen significativamente o no cobran algunos de los seguros o comisiones a fin de ganar clientes. Compara las diferentes opciones de créditos hipotecarios y encuentra el que más te convenga.
Los intereses a pagar están en función de dos parámetros: el saldo del crédito y la tasa de interés del producto contratado. Así, los intereses se pueden reducir al realizar pagos adelantados para reducir el saldo o bien, cambiándose de crédito a uno que tenga una tasa de interés más baja. Si quieres cambiar de crédito, elige la opción “Quiero transferir el saldo de mi deuda actual a otro banco” al momento de comparar créditos hipotecarios. En adición a la tasa de interés, también es necesario que consideres el costo de las comisiones y seguros. Para comparar, usa el CAT pues este resume el costo total (intereses, comisiones y seguros) en un solo número. Recuerda, entre más alto es el CAT, más caro es el crédito.
Información General de Créditos
Es importante saber qué tipo de crédito te conviene más considerando el monto que necesitas, el tiempo en el que lo quieres pagar, tu capacidad de pago, si lo quieres para adquirir un bien o si necesitas efectivo, así como la urgencia con la que lo necesitas. En general, tener un buen historial crediticio es un requisito para obtener crédito, sin embargo, aún sin tener un buen historial crediticio pueden existir opciones de crédito, aunque es posible que la tasa de interés de estas opciones sea más alta. Si no has tenido créditos anteriormente, no tienes historial crediticio; pero también hay opciones de crédito en estos casos.
Habiendo definido el tipo de crédito que deseas (por ej. para comprar un bien durarero, para hacer compras periódicas o a plazos, o para cubrir un gasto inesperado), el siguiente paso es comparar entre diferentes opciones y oferentes para elegir el producto de crédito que más te convenga. En general los requisitos para solicitar un crédito son:
.- Identificación oficial.
.-Comprobante de domicilio (que demuestre tu estabilidad residencial).
.- Comprobante de ingresos (que demuestre tu capacidad de repago).
.- En algunos casos, tener algún bien o aval que garantice el pago del crédito en caso de incumplimiento.
.- Autorización para consulta de tu historial crediticio (sirve para que el banco que ofrece el crédito determine si eres elegible para obtener el crédito solicitado).
Es el registro de todos los créditos que una persona ha tenido y que estuvieron vigentes en los últimos 6 años. Esto, incluye el monto y el plazo de los créditos contratados, el comportamiento de pago, los atrasos y posibles incumplimientos. Las entidades que otorgan créditos reportan esta información a las Sociedades de Información Crediticia (comúnmente conocidas como “Buró de Crédito”).
Cuando una persona solicita un crédito, los bancos consultan su historial de crédito en el Buró de Crédito. Esta información en conjunto con otra que el banco solicite a la persona (ej. comprobante de ingreso, antigüedad laboral) o conozca de ella (en caso de que sea o haya sido cliente), le permite al banco evaluar el riesgo de prestarle dinero a esa persona y decidir si le puede prestar y en su caso con que condiciones (ej. monto, plazo, tasa de interés).
Es importante resaltar que todas aquellas personas que han tenido algún crédito, tienen un historial en el buró de crédito, sin importar si fueron buenos o malos pagadores. Por esta razón, es incorrecto pensar que “estar en el buró de crédito” es malo para una persona.
Es el periodo de tiempo en el que se debe pagar el préstamo. El plazo se expresa en función de la periodicidad del pago. Por ejemplo, un crédito que se paga mensualmente durante un año tiene un plazo de 12 meses. De manera similar, un crédito que se paga quincenalmente durante un año tiene un plazo de 24 quincenas.
El saldo insoluto a una fecha determinada, es la parte del préstamo que aún no se ha pagado, incluyendo las comisiones que se hayan generado hasta dicha fecha.
Por ejemplo, suponiendo que se tenga contratado un crédito de $5,000 a un plazo de 5 meses, después del segundo pago se tendría un saldo insoluto de $3,000. Y en el caso en el que el pago del segundo mes se hubiera hecho a destiempo y el banco hubiera cobrado una comisión de $200 por pago tardío, el saldo insoluto sería de $3,200.
La tasa de interés determina la cantidad de intereses que pagarás por un préstamo. Se reporta en porcentaje (%) para un periodo determinado (ej. anual, mensual, etc.). El pago total de un crédito incluye el monto original del crédito y los intereses correspondientes, así como las comisiones y seguros aplicables.
Por ejemplo, si adquieres un préstamo de $10,000 a pagar en un año y a una tasa de interés del 10% anual, después de transcurrido el año habrás pagado $11,000; $10,000 correspondientes al monto original del préstamo y $1,000 de intereses. La siguiente tabla muestra los intereses que pagarías al contratar un crédito de $10,000 con diferentes tasas de interés.
El costo del crédito no sólo depende de la tasa de interés sino también del plazo en el que se pague. Además, al momento de comparar es importante considerar el periodo para el cual se está reportando la tasa, pudiendo ser éste mensual, anual, quincenal, etc. El costo del crédito también depende de las comisiones y seguros que el banco cobre al consumidor de forma obligatoria.
Por lo tanto, la comparación de créditos se vuelve complicada pues los créditos pueden ser baratos respecto a la tasa de interés, pero caros respecto a comisiones o seguros, y viceversa. Además, un crédito puede ser más barato si se repaga en un plazo menor que otro.
Para facilitar la comparación del costo de los créditos, el Banco de México diseñó un indicador de Costo Anual Total (CAT) que resume en un solo número el costo anual del crédito considerando todos los factores que afectan el costo. En particular, el CAT considera la tasa de interés, el monto del crédito, las comisiones y seguros obligatorios, y el número y la periodicidad de los pagos. Así, para comparar créditos los consumidores sólo deben saber que entre más grande sea el CAT, más caro es el crédito.
Los créditos para la compra de automóvil o vivienda requieren que el acreditado (persona que solicita el crédito) tenga un enganche disponible, es decir una cantidad de dinero al inicio del crédito para cubrir una parte del valor del bien. Así, el monto de crédito será equivalente a la diferencia entre el valor del bien (auto o vivienda) y la cantidad de dinero que el consumidor tenga disponible al inicio del crédito (enganche).
El enganche se expresa comúnmente como un porcentaje del valor total del bien. El aforo corresponde a la parte proporcional del valor del bien que el banco le prestará al consumidor y es por lo tanto el complemento del enganche, también expresado en porcentaje. Es común que los bancos establezcan límites para el aforo mínimo y máximo que pueden prestar, lo cual, para un valor particular de un bien, representa el monto mínimo y máximo que el banco está dispuesto a prestar. La siguiente tabla muestra la relación entre enganche y aforo para un bien con un valor de $1,000,000.
Una tabla de amortización muestra la manera en la que el crédito se pagará (amortizará) en el plazo establecido hasta liquidarse por completo. Permite conocer la manera en la que se construye el pago periódico a partir del pago del capital (monto que se destina a cubrir parte del préstamo), los intereses, las comisiones, los seguros y el IVA correspondiente de cada periodo. Por lo tanto, es de utilidad para saber el costo total del crédito y comparar la parte correspondiente al pago del préstamo y las partes correspondientes a intereses, comisiones y otros cargos. Además, la tabla de amortización permite saber el saldo insoluto del crédito (el monto restante para liquidar el préstamo) en cada periodo durante la duración del crédito. A continuación se muestra un ejemplo.
Considere un crédito por un monto de $10 mil pesos, que cobra una tasa de interés anual del 12% y se paga en un plazo de 6 meses, con una comisión mensual de $10 pesos y un seguro mensual de $20 pesos. La tabla de amortización de este crédito sería la siguiente.
El banco que otorga un crédito requiere que el acreditado (persona que recibe el préstamo) adquiera los seguros que le permitan al banco recibir el pago del crédito cuando por cualquier razón el acreditado se imposibilite para pagarlo.
En general, para cualquier crédito se requiere contratar un seguro de vida que cubra la totalidad del préstamo (o saldo restante) en caso de que el acreditado fallezca. Adicionalmente, en los casos en los que el seguro de vida no cubre el riesgo de invalidez, algunos bancos solicitan la contratación adicional de un seguro por invalidez.
Algunos bancos también solicitan la contratación de un seguro de desempleo que cubran un cierto número de pagos en caso de que el acreditado pierda su empleo.
Y en el caso de créditos destinados para la adquisición de un bien (auto o casa), los bancos requieren la contratación de un seguro de daños que cubra el valor del bien.
Es importante mencionar que el banco no puede obligar al acreditado a contratar seguros con el propio banco pues el acreditado tiene la libertad de elegir con que aseguradora contratar. Sin embargo, es común que los bancos ofrezcan dichos seguros a través de convenios con aseguradoras y la posibilidad de incorporar el costo de los mismos al monto del crédito de tal manera que el acreditado no tenga que pagar dichos seguros al inicio del crédito. En este caso, los intereses se calculan sobre el monto total del crédito, incluyendo el monto de los seguros.
Cualquier pago, adicional a los intereses, que el banco cobra por sus servicios. Las comisiones se pueden dividir en tres tipos: de acceso, de uso, y penalizaciones.
Las comisiones de acceso son aquellas que se deben pagar para tener acceso al crédito. Entre las más comunes se encuentran la anualidad de las tarjetas de crédito, la comisión por apertura del crédito, la comisión por administración y los gastos de investigación.
Las comisiones de uso dependen del comportamiento del acreditado y son aquellas que se pagan al obtener un servicio del banco relacionado con la disposición (obtención del dinero) del crédito. Entre las más comunes se encuentran la comisión por disposición y, en el caso de las tarjetas de crédito, la comisión por retiro de efectivo en cajero o corresponsal bancario, entre algunas otras.
Finalmente, las comisiones por penalizaciones son las que se cobran cuando el acreditado incumple con algún compromiso de pago establecido en el contrato. Entre las más comunes se encuentran las comisiones por pago tardío.
Las comisiones se pueden cobrar de dos formas, como un monto variable que se calcula con base en alguna referencia (ej. monto del crédito, monto de disposición, etc.) o como un monto fijo. Por ejemplo, la comisión por apertura normalmente se cobra como un porcentaje del monto del crédito y la comisión por administración normalmente se cobra como un valor fijo independientemente del monto del crédito. De manera similar, en tarjetas de crédito, la comisión de anualidad se cobra como un monto fijo y las comisiones por retiro de efectivo en cajero automático se cobran como un porcentaje del monto retirado (disposición).
Es importante señalar que no todos los bancos y productos cobran las mismas comisiones y por lo tanto es importante comparar para elegir el crédito que ofrezca mejores condiciones.
Las cuentas de débito, también conocidas como cuentas de depósito, son un producto bancario que te permite depositar en ella tu dinero y retirarlo en el que momento que quieras. También se les llama cuentas de ahorro porque normalmente se utilizan para ahorrar, en lugar de tener el efectivo y correr el riesgo de que nos lo roben o se nos pierda.
Existen diferentes tipos de cuentas de depósito (básicas, de nómina, para migrantes, etc.) y cada una tiene requisitos y beneficios diferentes.
